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不動産譲渡における概算取得費の更正の請求

みなさんこんにちは!経営サポートNO1を目指す高須賀会計事務所です。
本日は不動産所得を計算する際に用いることができる「概算取得費」についてです。
一度、概算取得費で確定申告を行った後に「更正の請求」をすることができるのか解説します。
専門的な内容となりますがご参考になれば幸いです。

1.概算取得費とは

不動産の譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

売った金額-*取得費-譲渡費用=譲渡所得

取得費とは、 土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
また、建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額となります。
しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。
(また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。)

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5%相当額である150万円を取得費とすることができます。

2.更正の請求とは

税法上の更正の請求とは、確定申告書を提出した者が、その申告書に記載した課税標準や税額等の計算が国税に関する法律の規定に従っていなかったこと、又はその計算に誤りがあったことにより、その申告書の提出により納付すべき税額が過大であること等の事由に該当する場合に、その申告書に係る国税の法定申告期限から5年以内(原則)に限り、税務署長に対し、その申告に係る課税標準等又は税額等につき更正をすべき旨の請求をすることができる、という制度です。
⇒簡単に言うと、税金を高く申告してしまっていた場合に再計算をするという制度です。

3.概算取得費での申告後更正の請求は可能か

概算取得費5%の規定は租税特別措置法31条の4第1項にあります。
このただし書きにおいて、実際の取得費が判明した場合には、実際の取得費を用いることと規定されています。

そのため、確定申告期限後に不動産の実際の購入価格が明らかとなり、その金額が概算取得費を上回ることとなったときは、当初の確定申告は、租税特別措置法31条の4第1項の規定に従っていなかったことになります。
また当初の確定申告税額は過大であったことにもなります。
以上より、実際の購入価格を土地の取得費とする更正の請求を行うことが可能となります。
(但し、概算取得費に「5%を用いる方法」から「市街地価格指数を用いる方法」への変更は「正しい方法」から「正しい方法への」変更として認められません。)

いかがでしょうか。不動産所得に関する税法はとても難解で判断に迷うこと多いかと思います。
不動産所得についてお悩みのことがあれば高須賀会計事務所までご相談頂ければと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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