名義変更による税金対策

賃貸不動産を法人へ名義変更
役員報酬を設定することで
相続税と所得税の対策を実現

個人名義賃貸不動産による家賃収入がある場合、賃貸不動産名義を法人に切り替えることで所得税・相続税を節税することが可能です。スピーディーに相続税を減額できるというものではありませんが、長期的な視点で実行するにはとても効果的な相続税対策となります。

手順と概要

①会社設立

まずは法人(株式会社や合同会社)を設立します。将来の被相続人(現:不動産所有者)の財産を増加させないために法人の株主には妻や子等の相続人となるだろう人の中から選びます。法人設立後には妻や子等を役員に就任させます。

②建物譲渡

次に個人名義の賃貸不動産を「建物」のみ法人へ譲渡します。土地は高額になることが多いので譲渡しません。建物の譲渡金額は個人の青色申告書の帳簿価額にします。帳簿価額売買にすることにより譲渡益も譲渡損も発生しないようにします。法人側には建物買取資金がない状態ですので、建物購入金の支払は長期での分割払いとして契約をします。尚、利息を支払う必要はありません。

③無償返還の届出

建物を譲渡すると個人名義の土地の上に法人名義の建物が存在することになります。この場合、借地権課税の問題が発生します。ですが「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出することによってこの問題は解決できます。

役員報酬設定と節税効果

建物を譲渡した後は家賃収入が法人に入ってくるので、家賃収入を役員報酬の支払原資とします。家賃を法人で受取ることで、それを役員報酬という形で妻や子等の個人に支払うという図式です。このようにする被相続人が個人として受け取っていた家賃収入を妻や子供等の相続人に分配することが可能となります。被相続人の財産が増加するのを抑制し、相続人に生前贈与するのと同様の効果が得られます。

所得税節税

この手法は所得税の対策としても大きな効果を発揮します。所得税は超過累進税率ですので所得が多ければ税率が高くなる仕組みです。複数の役員が給与をもらう形を取ることより税率を低く抑えることが可能です。また、役員報酬には給与所得控除が適用できるという利点もあります。

修繕・退職金準備

法人に入ってくる家賃収入は、法人で加入する生命保険料に充てることもできます。個人で生命保険に加入した場合、生命保険料控除は上限12万円です。ですが、法人加入の場合は上限がありません。生命保険は大規模修繕や退職金の準備のために活用することが可能です。

節税シミュレーションシミュレーション

家賃収入2,000万円(経費控除後)を個人1人で受け取った場合

家賃収入2千万円×所得税率40%-279万6千円=520万4千円
結論:税額約520万円

法人を設立して3人(妻と子供2人)に役員とした場合
家賃収入2千万円÷3人=約666万円(=1人あたりの役員報酬)
給与所得控除 約176万円(役員報酬666万円×10%+110万円)
課税対象 約490万円(役員報酬666万円-給与所得控除176万円)
1人あたり所得税 約55万円(課税対象490万円×20%-42万7千5百円)
所得税総額 165万円(1人あたり所得税55万円×3人)
結論:税額約165万円
(家賃収入は全額を役員報酬として支払っているので法人税は0円)

この手法を採用することで年間約355万円も所得税を減額できます。
更に将来の相続人へ財産が分配できているので相続税対策にもなっています。

参考:国税庁 No.2260 所得税の税率  No.1410 給与所得控除