相続税対策

賃貸不動産を活用した相続税対策。
過度な節税は税務署に否認されます。
専門家に相談の上進めるように。

相続税はプラスの財産からマイナスの財産を控除した残額である純資産に対して課税されます。相続税を減額するためにはこの純資産の金額を小さくする対策が必要です。純資産の金額を小さくするためにはプラスの財産を減らすか、マイナスの財産を増やすか、どちらかの対策をしなければなりません。

生前贈与は時間がかかる

プラスの財産を減らす方法に生前贈与という相続対策があります。非常に有効な手段ですが、相続税と贈与税の税率構造の関係から、一度に多額の生前贈与はできない仕組みになっています。数年、数十年かけてコツコツと贈与を続けることができれば、最終的にまとまった資産を贈与することも可能です。しかしながら、皆が全員時間に猶予があるわけではありません。

賃貸不動産

生前贈与に対して、賃貸不動産の活用であれば純資産を小さくするために時間を要しません。そのため相続税を減らすための手段としてはスピーディーかつ有効であると言えます。また賃貸不動産の活用は物件選定をしっかり行うことで資産運用としても有効な手段となります。空室リスクや将来価値等一定の水準を満たす物件選びが大切です。具体的には中古1棟ものをおすすめします。

減額シミュレーション

例 銀行融資3億円で収益物件を購入(土地1億5千万円・建物1億5千万円)

相続税計算においては、建物は固定資産税評価額により評価します。
固定資産税評価額は再度を同じ建物を建てた場合にはいくら必要かという「再建築価額」をベースに評価します。建築に必要な工事費を点数式で積み上げ計算して評価を行います。
この再建築価額による建物の固定資産税評価額はほとんどの場合、購入価額よりも低い評価額になります。どのくらい低くなるかというと取引価格の30%程減額できます。

従って、1億5千万円で購入した収益物件の建物は、固定資産税評価額で上評価しますので、1億5千万円に30%を乗じた4,500万円減額をすることが出来るので1億5百万円程まで下げることができます。

更に、賃貸不動産として貸出されているのであれば「借家権価格」というものを控除できます。他人へ貸している建物は自分で自由に利用することができないので、それを踏まえて更なる減額ができるのです。この「借家権価格」の割合は全国で一律30%と決まっています。先ほどの固定資産税評価額1億5百万円に30%を乗じた金額を更に減額できるのです。1億5百万円に30%を乗じると3,150万円となります。

1.5億円で購入した建物が7,350万円程の評価額となりますので7,650万円の減額が出来たことになります。

土地についても評価金額を減らすことができます。

土地の評価は路線価を使用します。この路線価は時価(取引価格)の8割程度に設定されています。1.5億円で購入した土地であれば、1億円2千万円程の評価に下がります。

建物と同様、土地の上にある建物が貸出用の場合、自分で自分に土地を利用できないため、「借家権割合」と「借地権割合」を乗じた分を控除できます。借地権割合は都心部であれば60%〜70%です。
借家権割合30%(全国一律)×借地権割合70%(地域による)=21%の評価減が可能となり、先ほど路線価で1億2千万円と評価された土地が、更に2,520万円程の評価減でき、9,480万円での評価とすることができます。

まとめると、金融機関から3億円の融資を受け、収益物件3億円を購入すると、相続税の計算上は建物7,350万円・土地9,480万円というプラスの財産が増加し、一方で借入金3億円というマイナスの財産が増加します。相続税の課税対象である「純財産」は1億3170万円の減少です。
相続税の税率が50%の場合、1億3170万円×50%=6,585万円もの相続税を減少させることができます。

賃貸不動産を活用すればこのようにスピーディーで効果的な相続税対策が可能です。

高須賀会計事務所では、他の専門家と連携をしながら相続税対策に適した賃貸不動産の物件選定もお手伝いします。